Zor Bir Eylül'ün Ardından: Enflasyon, Faiz, Piyasalar ve Konut

Bu yazı 4 Ekim 2026'da, Eylül enflasyonu açıklanmadan önce yazıldı. Piyasa verileri 2 Ekim 2026 itibarıyladır (BIST 100 kapanış; döviz, altın ve petrol için Bloomberg HT'nin akşam verileri); diğer veriler açıklanan son dönemlere aittir.

Eylül yorucu bir aydı. Borsa sert düştü, bazı yatırım fonları tasfiyeye alındı, Merkez Bankasının rezervleri geriledi. Petrolün varili yeniden 100 doların üzerinde.

Önümüzde iki önemli tarih var. 5 Ekim Pazartesi saat 10.00'da TÜİK Eylül enflasyonunu açıklayacak. 22 Ekim Perşembe günü de Merkez Bankasının Para Politikası Kurulu (PPK) faiz kararını verecek. Amacım tahmin yürütmek değil; rakamların ne anlattığını birlikte okumak.

Enflasyon: Zirveden iniyor ama yavaş

Yıllık enflasyon, fiyatların bir yıl öncesine göre ne kadar arttığını gösterir. Ağustos'ta bu oran %31,51 oldu. Mayıs'ta %32,61 ile yılın zirvesini görmüştük; o günden bu yana oran yavaş da olsa geriliyor. Yine de hâlâ 2025'i kapattığımız %30,89'un üzerinde. Ağustos'taki aylık artış %1,84.

Baskının nerede yoğunlaştığına bakınca tablo netleşiyor. "Konut, su, elektrik, gaz ve diğer yakıtlar" grubunda yıllık artış %39,77. TCMB'ye göre hizmet enflasyonu yaklaşık %40, mal enflasyonu yaklaşık %26. Kiralardaki aylık artış Ağustos'ta %3,04 oldu. Kısacası en hızlı artış hizmetlerde ve barınmada; yıllık enflasyona en büyük katkıyı ise 8,12 puanla gıda yapıyor.

İstanbul'dan gelen öncü veri dikkat çekici. İstanbul Ticaret Odasına (İTO) göre kentte perakende fiyatlar Eylül'de aylık %2,11 arttı; Ağustos'ta bu oran %1,66'ydı. Okulların açıldığı ayda en çok artan kalem %22,59 ile eğitim oldu. Yine de İstanbul'un yıllık enflasyonu %34,96'dan %33,55'e geriledi.

Peki Eylül için ne bekleniyor? CNBC-e'nin 21 ekonomistle yaptığı ankette medyan (ortanca) beklenti aylık %2,14, yıllık %30,15. Bloomberg HT'nin 19 kurumla yaptığı ankette ise aylık %2,20, yıllık %30,30.

Aylık artışın hızlanması beklenirken yıllık oranın düşmesi çelişki değil. Yıllık oran son 12 ayın birikimidir; bu Eylül'ün artışı geçen Eylül'ünkinden düşük kalırsa yıllık oran geriler. Buna "baz etkisi" denir.

Yıllık enflasyonun düşmesi fiyatların düştüğü anlamına gelmez; fiyatların biraz daha yavaş arttığını gösterir.

Beklentilerde ise farklı adresler farklı rakamlar söylüyor:

• TCMB'nin 2026 sonu tahmini: %28. Banka bu tahmini 13 Ağustos'ta %26'dan yükseltti. Ara hedef %24.

• Piyasa katılımcılarının 2026 sonu beklentisi: %29,61 (TCMB Eylül anketi).

• 12 ay sonrası için beklenti (Eylül anketleri): Piyasa katılımcılarında %23,70, reel sektörde %32,5, hane halkında %45,6.

Bence son satır en önemlisi: Hane halkı ile piyasa arasındaki fark 20 puanı aşıyor. Bu, hissedilen enflasyonun hâlâ yüksek olduğunu ve güvenin yeniden kazanılmasının zaman alacağını düşündürüyor.

Merkez Bankası: Faiz %37'de, mesaj net

Politika faizi, bankaların Merkez Bankasından bir haftalık borç alma maliyetidir; mevduat ve kredi faizlerine yön verir. TCMB bu faizi 22 Ocak'ta %38'den %37'ye indirdi ve o günden beri, son olarak 10 Eylül'de, sabit tutuyor.

Asıl değişiklik faiz oranında değil, fonlama yönteminde yaşandı. Şubat sonunda bölgede başlayan savaşın ardından TCMB, 1 Mart'ta haftalık repo ihalelerine ara verdi. Mart–Ağustos döneminde piyasadaki fiili faiz, koridorun üst sınırı olan %40 civarında oluştu. 24 Ağustos'ta haftalık ihalelerin %37 faizle yeniden başlamasıyla fiili faiz yaklaşık 3 puan (yaklaşık 300 baz puan) geriledi. Bir puan, 100 baz puana eşittir.

Faizden enflasyonu arındırınca kalan getiriye "reel faiz" denir. %37'lik politika faizi, Ağustos'taki %31,51'lik enflasyona göre yaklaşık %4,2; piyasanın 12 ay sonrası için beklediği %23,70'e göre ise yaklaşık %10,8 reel faiz demek. Para politikasının "sıkı" sayılmasının nedeni bu.

Karar metnindeki mesaj açık: Sıkı duruş fiyat istikrarı sağlanana kadar sürecek; enflasyon görünümü önemli ve kalıcı biçimde bozulursa ek sıkılaştırma yapılacak. Banka yüksek enerji fiyatlarını yukarı yönlü risk olarak görüyor. Ağustos Enflasyon Raporu'nda 2026 ortalaması için petrol varsayımı 87,8 dolardı (89,4 dolardan indirilmişti). TCMB'ye göre Brent Ağustos'ta ortalama 91 dolar, Eylül'ün ilk on gününde ortalama 103 dolar oldu; 2 Ekim'de 100,87 dolar.

22 Ekim'de ne olur? Dürüst cevap: belirsiz. Bence Eylül'deki çalkantı, rezervlerdeki düşüş ve yüksek petrol fiyatı aceleci bir indirimi zorlaştırabilir. Öte yandan TCMB 1 Ekim'de KOBİ kredilerindeki büyüme sınırını %4,5'ten %5'e çıkararak kredi tarafında küçük bir esneklik tanıdı. Dışarıda ise rüzgâr sert: ABD Merkez Bankası (Fed) 16 Eylül'de faizi 25 baz puan artırarak %3,75–4,00 aralığına çıkardı.

Piyasalar: Eylül'ün sert sınavı

Yılbaşından (31 Aralık 2025) 2 Ekim'e kadar fiyatlar şöyle değişti. Faiz ve temettü (kâr payı) gibi ara getiriler dâhil değil; yalnızca fiyat:

• BIST 100 (Borsa İstanbul'un ana endeksi): 12.270,18 puan. TL bazında %9,0 yükseliş, dolar bazında yaklaşık %4,7 kayıp.

• Dolar/TL: 49,14; %14,4 yükseliş.

• Euro/TL: 55,38; %9,7 yükseliş.

• Gram altın (Kapalıçarşı): 6.550,69 TL; %9,5 yükseliş. Bankalardaki ve kuyumculardaki alış-satış fiyatları farklı olabilir.

• Ons altın: 4.142 dolar; %4,5 düşüş.

• Brent petrol: 100,87 dolar; %63,8 yükseliş.

Şimdi bir kıyas. Ocak–Ağustos döneminde tüketici fiyatları %22,07 arttı. Piyasa rakamları 2 Ekim'e kadar uzanıyor, enflasyon ise Ağustos'ta kesiliyor; yani kıyas varlıkların lehine. Buna rağmen listedeki TL bazlı artışların hiçbiri sekiz aylık enflasyona yetişemedi. Bu, yalnızca fiyat değişimine bakan bir tasarruf hesabı; mevduat, fon gibi faiz getirili araçlar listede yok. Geçmiş fiyat hareketleri gelecekteki getiriler için gösterge değildir.

Eylül'ün kendisine gelince: BIST 100 Mayıs'ta 15 bin puanın üzerinde zirve görmüştü. Eylül'ü yaklaşık %17 kayıpla kapattı; 16 Eylül'de tek günde %5,54 düştü ve devre kesici çalıştı. Devre kesici, sert düşüşlerde işlemlerin kısa süreliğine durdurulmasıdır. Endeks 2 Ekim'de hâlâ zirvesinin yaklaşık %19 altında.

Aynı ay bazı yatırım fonlarında yaşanan sorunlar üzerine Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) devreye girdi. SPK'nın açıkladığı rakamlara göre 131 fon tasfiyeye alındı ve MKK kayıtlarına göre bu fonlarda 455.758 tekil yatırımcı bulunuyor. Tasfiye, fonun varlıklarının satılması ve elde edilen paranın yatırımcılara dağıtılması demek; süreç devam ediyor.

Rezervler de baskı altında. TCMB'nin brüt rezervi 25 Eylül'de sona eren haftada 171,2 milyar dolara indi; düşüş beş haftadır sürüyor. Yakından izlenen bir başka ölçü de "swap hariç net rezerv": Net rezervden, yurt içi bankalar ve diğer merkez bankalarıyla yapılan döviz takası (swap) anlaşmaları düşülerek bulunur. Bloomberg HT'nin TCMB verilerinden yaptığı hesaplamaya göre bu rakam aynı hafta 39,9 milyar dolardı; son bir ayda yaklaşık 16 milyar dolar azaldı.

Büyüme ve istihdam: Manşet ve hissedilen

Ekonomi büyüyor ama tempo düşük. 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık büyüme %2,3 oldu; bu, kesintisiz büyümenin 24. çeyreği. İnşaat sektörü ise %1,9 küçüldü.

İşsizlik oranı Temmuz'daki %8,1'den Ağustos'ta %7,8'e indi. Ancak daha geniş bir ölçü olan atıl işgücü oranı 0,4 puan artarak %31,0'a çıktı. Bu oran işsizlerin yanında, daha fazla çalışmak isteyip bulamayanları (zamana bağlı eksik istihdam) ve potansiyel işgücünü, yani iş aramayan ama çalışmaya hazır olanlarla iş arayıp hemen başlayamayanları da sayar. Kabaca genişletilmiş işgücündeki her 10 kişiden 3'ünün emeği tam kullanılamıyor. Manşet işsizlik ile sokaktaki his arasındaki farkın bir açıklaması bu.

Konut piyasası: Fiyat artıyor, değer eriyor

Açıklama: Ben bir gayrimenkul danışmanıyım; bu bölümü okurken bunu bilmenizi isterim. Amacım bir alım satım çağrısı yapmak değil, verileri olduğu gibi aktarmak.

TÜİK'e göre Ağustos'ta 127.410 konut satıldı; geçen yılın aynı ayına göre %14,7 düşüş. İkinci el satışlar %19,4 azaldı. Buna karşın ipotekli, yani krediyle yapılan satışlar %7,2 artışla 22.131 adede çıktı; toplam içindeki payı %17,4. Ocak–Ağustos döneminde toplam satışlar %6,8 azalırken ipotekli satışlar %27,6 arttı.

Fiyat tarafında TCMB Konut Fiyat Endeksi Ağustos'ta yıllık %23 arttı; bu, enflasyon hesaba katılmadan bakılan nominal artış. Ama enflasyon daha hızlı olduğu için konut fiyatları reel olarak, yani enflasyondan arındırıldığında, %6,5 geriledi. İstanbul'da nominal yıllık artış %26,3.

Maliyet tarafında inşaat maliyetleri Temmuz'da yıllık %28,33 arttı. İkinci çeyrekte yapı ruhsatı verilen daire sayısı geçen yılın aynı çeyreğine göre %9,5 azaldı. TCMB'nin son PPK özetine göre konut kredisi faizi %41,9.

Bence piyasa yüksek faiz ortamında soğumuş görünüyor; fiyatlar artıyor ama enflasyonun gerisinde kalıyor. Öte yandan ipotekli satışlardaki artış, kredi kanalının tamamen kapanmadığını gösteriyor. Maliyetler ve ruhsatlar ise arz tarafında izlenmesi gereken göstergeler. Ev almayı düşünenlere söyleyebileceğim şu: Zamanlamayı tahmin etmeye çalışmak yerine kendi bütçenize, taksidin gelirinize oranına ve o evde ne kadar yaşayacağınıza bakın. "Fırsat kaçıyor" baskısıyla karar verilmez.

Ekim takvimi ve okura sade notlar

İzlenecek tarihler:

• 5 Ekim Pazartesi, 10.00: Eylül tüketici (TÜFE) ve üretici (Yİ-ÜFE) enflasyonu (TÜİK). Anket beklentileri aylık %2,14–2,20, yıllık %30,15–30,30.

• Ekim içinde: Eylül konut satışları (TÜİK) ve Konut Fiyat Endeksi (TCMB). Kesin tarih için kurumların takvimine bakın.

• 22 Ekim Perşembe: PPK faiz kararı.

• 28 Ekim Çarşamba: Fed kararı.

• Her hafta: TCMB rezerv verileri; ayrıca fon tasfiye süreci ve petrol fiyatı.

Ve birkaç sade not. Bunlar tavsiye değil, genel bilgilendirme:

• Reel düşünün. Getiriyi enflasyonla kıyaslamadan "kazandım" demeyin. Hesap basit: (1 + getiri) ÷ (1 + enflasyon) − 1. Örneğin %30 getiri ve %25 enflasyonda (1,30 ÷ 1,25) − 1 ≈ 0,04, yani vergi ve masraflar hariç yaklaşık %4 reel getiri.

• Önce acil durum fonu. Birkaç aylık zorunlu giderinizi kolay ulaşılabilir bir yerde tutun. Piyasa sert düştüğünde satmak zorunda kalmamanın güvencesi budur.

• Popüler olanın peşinden koşmayın. "Herkes kazanıyor" hissi kötü bir pusuladır.

• Fon belgelerini okuyun. İzahnameye (fonun ayrıntılı tanıtım belgesi) ve yatırımcı bilgi formuna bakın: Fon neye yatırım yapıyor, riski ve ücreti ne, paranızı ne kadar sürede geri alabiliyorsunuz?

• Aynı ölçüyle kıyaslayın. TL getirisini dolar getirisiyle, yıllığı aylıkla karıştırmayın.

• Kişisel karar için yetkili destek alın. Size özel kararlar için yetkili kurumlardaki yatırım danışmanlarına başvurun.

Gürültülü günlerde en değerli şey sakin kalmak. Görüş ve sorularınızı iletişim sayfasından bana iletebilirsiniz.

Kaynaklar

• TÜİK, Ağustos 2026 TÜFE ve Yİ-ÜFE (3 Eylül 2026; halkarz.com aktarımı)

• TCMB, PPK kararı (10 Eylül 2026) ve PPK Toplantı Özeti, Basın Duyurusu 2026-42 (17 Eylül 2026)

• TCMB, repo ihalelerine ara verilmesi, 2026-11 (1 Mart 2026) ve makroihtiyati adımlar, 2026-43 (1 Ekim 2026); ihalelerin yeniden başlaması: Forbes Türkiye

• TCMB Enflasyon Raporu 2026-III (13 Ağustos 2026; Bloomberg HT aktarımı)

• TCMB Piyasa Katılımcıları Anketi, Eylül 2026 (finansopia aktarımı); Sektörel Enflasyon Beklentileri, Eylül 2026 (CNBC-e aktarımı)

• İTO İstanbul fiyat endeksleri, Eylül 2026 (Bloomberg HT)

• Eylül enflasyon beklenti anketleri: CNBC-e ve Bloomberg HT anketi (Paratic aktarımı) (28 Eylül 2026)

• Piyasa verileri: Bloomberg HT piyasa özetleri, 31 Aralık 2025, 31 Ağustos 2026, 16 Eylül 2026 ve 2 Ekim 2026

• TCMB rezervleri, 25 Eylül 2026 haftası: Bloomberg HT ve Dünya

• SPK'nın fon tasfiyelerine ilişkin açıklaması (Eylül 2026; Bianet aktarımı)

• TÜİK, 2026 II. çeyrek GSYH (31 Ağustos 2026; Capital aktarımı); Ağustos 2026 işgücü istatistikleri (30 Eylül 2026; Dünya aktarımı)

• TÜİK, Ağustos 2026 konut satışları (17 Eylül 2026; CNBC-e aktarımı); TCMB Konut Fiyat Endeksi, Ağustos 2026 (16 Eylül 2026; alomaliye aktarımı); inşaat maliyet endeksi (Bloomberg HT); II. çeyrek yapı izinleri (Ekonomi Gazetesi)

• Fed, 16 Eylül 2026 basın açıklaması ve FOMC toplantı takvimi; TCMB 2026 PPK takvimi (Bloomberg HT)